日前，有媒体报道我省在一些具有实践经验或条件比较成熟已先行试点的县（市）开始部署农房产权登记制度试点工作，希望可以探索一条打破在现行制度下，农村集体土地上的房屋产权由于没有合法登记，因而出租、抵押乃至买卖受到限制，私房产权发证与交易管理现实存在的城乡差别“鸿沟”。

    文章指出，正因为农村房屋“小产权”，才导致农民的“财富”效应缩水，一定程度上制约了农村经济的发展。文章并认为，放开对农房的产权登记限制，允许抵押、交易，将会盘活资金，引导农民发家致富，并将其视为一场对农房的“正名革命”。那么，农房产权登记能否为农民带来“真金白银”？这种“真金白银”实现的背后对债权金融机构带来的风险又有多大？

    一、市场交易风险

    由于农房产权登记后，权属即明确，法律上就属于农民自己的私有资产，自然也就没有了原先所谓的“城乡”差别，可以象城市完全产权房一样自由进行抵押和上市交易。因此，我们一方面可以由衷地为农民名下资产不断得到丰富而感到欣慰，另一方面我们却又不得不思索这种“名义”资产取得后其实际变现的可能性，换言之，也就是如何才能将农房从资产变成“真金白银”的实际资本，避免陷入有价无市的尴尬境地，否则将依然无法解决农民融资难瓶颈。

    众所周知，由于现在的农房更多地处交通落后、生活环境不便、经济欠发达的偏远农村，这就决定了其交易实现的可能性非常低，而这不是单纯靠一个产权归属明确就能够解决的。因此，最具有实际操作可能性的，就是那些地处城乡结合部的农房，但这同样受制于一个城市及其周边区域整体经济发展水平、外来流动人口和城区低收入水平人口数量等多种因素共同决定的市场实际购买力需求，这也是为何目前见诸报端的仅是北京城郊等经济发达地区“小产权房”交易红火的原因。

    一旦农房权属明确后，其作为农民私有资产的合法地位也就被确定了，作为一种实实在在的经济权利，它能够增加农民的名义资产总额，但这并不代表作为市场交易的物质承担者，农房就一定能被市场交易主体（购买者）所认可，其实际变现可能性以及变现的多少将受多方面因素的共同制约，市场交易风险远较经济相对发达的城区产权房为大。

    二、社会稳定风险

    “在物权法颁布后，对农村房屋进行初始产权登记已经没有障碍，加上城乡规划法等相关法律法规，基本解决了农房产权登记问题的法理基础，但还欠缺可遵循的具体做法和进一步流转、交易的明确政策。”安徽省建设厅官员在就农房产权登记有关问题答记者问时如是说。但以目前来看，这种产权确立对大多数农民来说，资产财富增加的象征意义要远大于实际资本。

    加之目前农房交易、管理仍然面临一系列现实困难、风险。主要是因为我国农村住房保障体系尚未全面建立，农民房屋及其项下的宅基地使用权仍是农民基本生活保障和安身立命之本。长期以来，农民作为社会的一个弱势群体，其基本生存技能完全依附于土地，农民一户只有一处宅基地，一旦失去住房及其宅基地，将会丧失基本生存条件，造成流离失所，必然影响社会稳定。

    三、现实政策风险

    我国现行《土地管理法》明确规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。7月1日 正式实施的《房屋登记办法》规定，村民住房所有权转让只能在本村范围内进行。因此，目前的登记工作事实上只能做到房屋的权属明确，在此基础上农民对自己房屋的处置权还是受到了限制。农村房屋产权登记的下一步棋该怎么走？至少目前仍没有十分明确，可供现实操作的法律政策作支撑。

    四、债权变现风险

    基于上述种种现实风险，农房抵押贷款申请一旦被受理，就意味着受理金融机构将不可避免要直接面对这样的尴尬局面。一是由于农房上市交易风险远较城区产权房大，意味着农房作为抵押物的实际变现能力差，一旦基于农房抵押的贷款出现风险，变现能力差的抵押物给债权金融机构带来的坏账风险也就相应增大。二是当农房抵押的贷款出现风险，债权金融机构如果想减少损失，将不得不直接拍卖抵押物农房，而基于可预见的社会原因，金融机构有胆略承担破坏社会稳定大局的现实风险吗？三是目前已有的法律政策，不支持农房权属在较大范围内流转（本村交易），这无疑是在农房交易头上加了一道紧箍咒，遏制了农房的变现能力。这也是近期媒体报道的为何农房抵押贷款“新政”在温州夭折的症结所在。

    因此，至少从目前来看，寄希望于通过完成登记，明确农房权属，进而实现农房真正上市交易，以帮助农民取得抵押贷款或变卖取得实际资本，都具有非常大的现实风险，可操作性不强，金融风险更大。